Выполнить схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) и получить по ней разрешение на строительство
Выдать задание на инженерно-геологические изыскания и получить технические условия на подключение к сетям
Выбрать проектировщика, выполнить привязку типового проекта и недостающие марки чертежей.
Составление объёмно-планировочного задания
Площади помещений будут примерные, точного совпадения с типовым проектом не получится.
Пример объёмно-планировочного задания
Наименование
Количество
Планируемая площадь, м2
Этажность
2+подвал
Высота этажа
Жилой-3,3м, подвал-2,7м
Прихожая
1
12
Кухня
1
15
Общая комната
1
24
Спальня
1
15
Детская
3
12
Гараж на одну машину
1
24
Топочная
1
по норме
Санузел на первом этаже
1
5
Санузел при спальне
4
4
Кладовая
1
10
Выбор и покупка типового проекта с паспортом
Купить типовой проект можно в проектной организации или интернете. В его составе должны быть пояснительная записка (ПЗ) и чертежи: архитектурно-строительные решения (АС), отопление, вентиляция и кондиционирование (ОВ), внутренние системы водоснабжения и канализации (ВК), электрическое освещение внутреннее (ЭО), газоснабжение внутреннее (ГСВ). Также должны быть: спецификации оборудования (СО), сметы (С), ведомости потребности материалов (ВМ). Одним словом, почти вся документация для строительства. Почему «почти»? Да потому что типовой проект должен быть обязательно привязан (адаптирован) к вашему участку.
Выше приведён идеальный набор марок рабочих чертежей. Но практика показывает, что не всё бывает в альбоме. Желательно приобрести марку АС и паспорт, а остальное заказать у местных проектировщиков. С ними дело иметь придётся в любом случае, так как наружный водопровод, канализацию, газопровод могут сделать только они. Да и смету лучше сделает местный сметчик. Таким образом здесь возможны варианты. Очень хорошо, подробно разработаны типовые проекты времён СССР, но их надо обновлять и привязывать, потому что часть информации устарела.
В состав паспорта входят планы этажей, разрезы, фасады и технико-экономические показатели (общая и жилая площади, площадь застройки, этажность, строительный объём). Всё выполнятся на малом формате (А4) с минимальной информацией. Паспорт понадобится для получения технических условий.
Выполнение схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) и получение разрешения на строительство
СПОЗУ - это чертёж участка с расположением дома, гаража, хозяйственных построек, проезда, дорожек. Выполняется он на топографической съёмке участка с учётом ограничений, установленных градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ).
Для получения разрешения на строительство надо правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). Можно приложить и паспорт дома, но это не обязательно. Заявление подают в Управлении архитектуры и градостроительства (УАиГ), можно и в многофункциональный центр (МФЦ), если он оказывает такую услугу.
Выдача задания на инженерно-геологические изыскания и получение технических условий
Инженерно-геологические изыскания, это бурение скважин и взятие проб грунта в месте расположения дома. После, в лаборатории, определят тип и прочностные характеристика грунта, уровень и агрессивность грунтовых вод. Если потребуется, определят сейсмичность площадки, наличие и влияние горных подработок.
Важно отметить, изыскания дороги и их мало кто заказывает. Этап этот пропускают, а потом, сразу или через несколько лет приходит расплата в виде трещин в фундаменте и стенах. Ничего с этими трещинами не сделаете. Может конечно пронести и ничего не произойдёт, но это вам решать. Стоимость работы можно существенно снизить, если рядом с вами есть ещё застройщики. В этом случае надо всем вместе заказать изыскания. Цена будет ниже за счёт меньшего количества скважин.
Если решили пройти этот этап, то надо найти институт, который занимается изысканиями. Эта организация должна работать много лет в этой области, иметь свою базу (буровую машину, лабораторию, квалифицированных специалистов). После этого проектировщик заполнит форму технического задания на изыскания, будет проведена работа. В результате получите отчёт с данными для проектирования фундаментов.
Параллельно с выдачей задания на изыскания можно заказать и технические условия на подключение к сетям водопровода, канализации, электроэнергии и газу. Здесь важно проследить, чтобы точки подключения были расположены как можно ближе к дому и не пересекали существующие сети и дороги. Чем они ближе, тем короче и дешевле трассы. Пересечение сетей и дорог тоже приведёт к удорожанию, желательно этого избежать.
Выбор проектировщика, привязка типового проекта и выполнение недостающих марок чертежей
И так есть все необходимое для привязки типового проекта: разрешение на строительство, альбом типового проекта, технические условия на подключения к наружным сетям, заключение по инженерно-геологическим изысканиям.
Проектировщиков можно условно разделить на три группы: небольшие организации или индивидуальные предприниматели, организации среднего размера, в которых штатная численность примерно 10-40 человек, крупные институты со штатом в несколько сотен человек. Крупные институты вряд ли возьмутся за столь малый объект, поэтому лучше работать с организацией среднего размера или индивидуальным предпринимателем. Цены у них обычно ниже.
Типовой проект разработан для определённых климатических и обычных инженерно-геологических условий. Другими будут условия на вашем участке. Необходимо адаптировать (привязать) проект конкретно под вашу площадку. Кроме этого надо выполнить недостающие марки чертежей: наружные сети водоснабжения и канализации (НВК), наружные газопроводы (ГСН), электроснабжение (ЭС). Привязку или выполнение каждой марки чертежей должен выполнить соответствующий специалист. Марку АС привязывает архитектор, ОВ - инженер по отоплению и вентиляции и т. д.
Надо обязательно откорректировать или заказать новую смету, ведомость потребности материалов. Многие считают, что могут всё сами посчитать. Гарантирую, вы сделаете массу ошибок. Если по смете видно, что строительство очень дорого, то можно его разбить на несколько этапов и по мере накопления средств их выполнять. Например, в первый год выполнить нулевой цикл (часть здания ниже пола первого этажа), законсервировать его, а на следующий год продолжить.
Заключение
Типовой проект с привязкой существенно ускорит работу. Архитектурно-строительные чертежи марки АС составляют примерно 52% от всей проектно-сметной документации, поэтому их стоит приобрести в первую очередь.
Строиться надо начинать с полным комплектом документов. Без сметы невозможно контролировать расход материалов. При закупке, что-то пропустите, потом придётся докупать и при этом гонять полупустую машину. Строители, не имея рабочих чертежей, начнут что-то придумывать от себя, а это ни к чему хорошему не приведёт. Много возникнет ситуаций, которые приведут к дополнительным расходам. К тому же эта нервотрёпка начнёт сильно доставать.
