Выбор земельного участка

При выборе участка надо учитывать:

1. Градостроительную ситуацию
2. Инженерно-геологические условия
3. Сейсмичность площадки
4. Подрабатываемые территории и просадочные грунты
5. Опасные геологические процессы
6. Рельеф, климатические и микроклиматические условия
7. Индивидуальные условия

Градостроительная ситуация по СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства

• Близко к участку не должно быть предприятий с вредными производствами, полигонов для захоронения бытовых отходов, очистных сооружений, транспортных магистралей с большой нагрузкой. Неприемлемо расположение площадки в охранной зоне высоковольтной линии электропередачи. Недопустимо выделение с земли радиоактивного газа радона. Земельный участок должен инсолироваться (освещаться) прямым солнечным светом непрерывно в течение 3 часов в весенне-летний период. Для вывоза бытовых отходов, обязательна установка контейнеров, оптимально на расстоянии не менее 50 м и не более 100м от границы участка.
• Должна быть дорога или проезд. Для жилых улиц это две полосы по 3,5 м, для проезда одна полоса шириной 3,5 м. Если дорога тупиковая, то в конце должна быть разворотная площадка размером не менее 12х12 м. Как можно ближе к участку должна быть остановка общественного транспорта.
• Должна быть возможность подключения дома к наружным сетям водопровода, канализации, газоснабжения, электроснабжения, интернета, проводного телефона и радио (сейчас не очень актуально, но радио используется в чрезвычайных ситуациях). В то же время сети не должны проходить транзитом по участку.
• Не весь участок можно застроить. Зону возможной застройки определяет ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка). ГПЗУ, согласно Градостроительного кодекса Российской Федерации № 190-ФЗ (статья 46 пункт 17) разрабатывается бесплатно в течение 30 суток с момента подачи заявления. Желательно, чтобы продавец уже имел ГПЗУ.
• Радиус обслуживания учреждениями, предприятиями, общеобразовательными школами должен быть в пределах норм по пунктам 10.4 и 10.5 СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.

Инженерно-геологические условия по СП 47.13330.2012

• Состав и прочностные характеристики грунта, на который будет опираться фундамент, уровень сезонного колебания и агрессивность грунтовых вод. На этапе выбора участка, заказывать инженерно-геологические изыскания не следует, но поинтересоваться в ближайшем изыскательском институте о сложности условий на площадке стоит.

Сейсмичность площадки по СП 14.13330.2014 Строительство в сейсмических районах

• Участок может быть в зоне возможных землетрясений интенсивностью 7, 8, 9 баллов. В СП 14.13330.2011 представлены карты сейсмического районирования территории России (приложение А) со списком населённых пунктов. Более точно сейсмичность площадки определит специализированная изыскательская организация. Фактор сейсмичности приводит к дополнительному усилению несущих конструкций дома.

Подрабатываемые территории и просадочные грунты по СП 21.13330.2012 Здания и сооружения на подрабатываемых территориях и просадочных грунтах

• На территориях добычи полезных ископаемых (например, каменного угля) в земле выбирались пласты. В результате образовались пустоты, которые под давлением грунта уменьшаются в объёме, что приводит к деформациям земной поверхности. Если выработки находятся неглубоко и на этой поверхности стоит дом, то в фундаменте и стенах могут появиться трещины. При строительстве на таком участке надо усиливать конструкции. Сейчас породу отправляют обратно в выработки, что уменьшает пустоты, но раньше этого не делали.
• Просадочные - слабые грунты, которые дают просадку в результате давления на них. Просадки могут быть как от фундамента здания, так и от собственного веса грунта. Кроме этого, просадки может вызвать и замачивание грунта. Эти условия так же ведут к усилению конструкций.

Опасные геологические процессы по СП 116.13330.2012 Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов

• Оползни - смещение горных пород со склонов, бортов карьеров, строительных выемок под действием их веса. Границы опасных по оползням территорий устанавливают по данным комплексных инженерных изысканий.
• Обвалы - отрыв масс горных пород склонов, бортов и их падение вниз под влиянием силы тяжести с опрокидыванием и перекатыванием без воздействия воды.
• Сели - процесс излияния с огромной скоростью грязекаменных потоков, насыщенных твердым материалом, возникающих при выпадении обильных дождей или интенсивном таянии снега в предгорных и горных районах.
• Снежные лавины - сосредоточенное движение больших масс снега, падающих или соскальзывающих с горных склонов в виде сплошного тела (мокрые лавины) или распыленного снега (сухие лавины).
• Карсты - комплексный геологический процесс, обусловленный растворением подземными и (или) поверхностными водами горных пород, проявляющийся в их ослаблении, разрушении, образовании пустот и пещер.
• Подтопление - комплексный гидрогеологический и инженерно-геологический процесс, при котором в результате изменения водного режима и баланса территории происходят повышения уровней (напоров) подземных вод и/или влажности грунтов, превышающие принятые для данного вида застройки критические значения и нарушающие необходимые условия строительства и эксплуатации объектов.
• Затопление - образование свободной поверхности воды на участке территории в результате повышения уровня водотока, водоема или подземных вод
• Морозное пучение грунтов - процесс, вызванный промерзанием грунта, миграцией влаги, образованием ледяных прослоев, деформацией скелета грунта, приводящих к увеличению объема грунта и поднятию его поверхности
• Термокарст - процесс оттаивания льдистых грунтов, подземного льда, сопровождающийся их осадкой и образованием понижений рельефа.
• Наледь - слоистый ледяной массив на поверхности земли, льда или инженерных сооружений, образовавшийся при замерзании периодически изливающихся подземных или речных вод
• Наличие всех выше перечисленных опасных геологических процессов на территории Российской Федерации можно посмотреть в приложении В СП 116.13330.2012. Определить более конкретно может только инженерно-изыскательская организация. Малоэтажная застройка при наличии опасных геологических процессов по СП 30-102-99 п.4.4.3 запрещена

Рельеф, климатические (по СП 131.13330.2012 Строительная климатология) и микроклиматические условия

• Температуру и влажность воздуха, количество осадков, скорость ветра можно посмотреть в СП 131.13330.2012 Строительная климатология таблица 3.1 (для холодного периода), таблица 4.1 (для тёплого периода). Если вашего города в таблице нет, можно брать ближайший к нему
• На территории города или посёлка могут быть участки с разным микроклиматом. Например, на северном склоне холма будет чуть ниже температура в холодный период года, снег весной таять будет медленно. Стоит обратить внимание на название местности, например, «холодная балка», «змеиная балка», или что-то подобное, которое сложилось не случайно и отражает объективную характеристику участка.
• Чем спокойнее рельеф площадки (меньше перепад по высоте), тем дешевле обойдётся строительство и эксплуатация.

Индивидуальные условия

• Это близость участка к существующему месту работы, к месту проживания родителей, родственников или друзей, красивый вид из окон и т. д.

Где искать информацию

• По градостроительной ситуации радиусы обслуживания можно измерить по картам поисковых систем yandex или google. Остальное можно узнать осмотрев участок на месте, не полагаясь на рассказы продавца.
• Инженерно-геологические условия, сейсмичность площадки, подрабатываемые территории и просадочные грунты, опасные геологические процессы можно частично выяснить по картам и таблицам сводов правил (СП). Более точно, только у изыскателей. Но есть определённые сложности, потому что изыскательские организации есть только в крупных городах. Есть ещё вариант. Можно попытаться найти сведения в архивах проектных организациях вашего города. Если они проектировали объекты около участка, то в исходных данных обязательно должен быть отчёт об изысканиях. В этом случае отчёт делался давно, но и условия быстро не меняются. Эти институты и сами могли проводить изыскания, имея изыскательские отделы.

Как обработать информацию

• Прежде всего, определить есть ли фактор из опасных геологических процессов и негативный фактор из градостроительной ситуации. Если есть, то участок не покупать. Даже в сложившейся десятилетиями и столетиями застройке, такой фактор может присутствовать. В то время инженерной геологии как науки и не было. Сходы снежных лавин, сели, затопление домов и посёлков тому свидетельство.
• Далее необходимо выделить самые важные для вас условия и сравнить по ним несколько участков. Например, сравним три участка по трёх бальной шкале (если пять, то по пяти бальной и т.д.) в табличной форме:

Заключение

• Работа по сбору и обработке информации требует времени и средств, но она обязательно окупиться в дальнейшем. Строительство будет дешевле и более быстрым. Эксплуатация дома и участка будет не дорогой. Наличие и близость инфраструктуры сделает проживание более комфортным.

Источники

• СП 55.13330.2011 Дома жилые одноквартирные
• СНиП 2.06.15-85 Инженерная защита территории от затопления и подтопления.
• СП 31-114-2004 Правила проектирования жилых и общественных зданий для строительства в сейсмических районах