Подрядчиков можно условно разделить на три категории: строительные организации, местные и неместные шабашники.
Строительные организации работают по договору в соответствии с действующим законодательством. Это повышает уровень их ответственности. В случае брака, подрядчика можно заставить переделать работу за свой счёт. При организации работы со строительной организацией фактически будете контактировать только с прорабом, а он в свою очередь работает с бригадами бетонщиков, каменщиков, отделочников, плотников, сантехников, монтажников отопления и т. д.
С местными шабашниками обычно договариваются на словах, можно, конечно, заключить договор, но юридической силы иметь он не будет. Работу они стараются выполнять качественно, так как дорожат своим именем, а в случае брака обычно переделывают работу. Хорошо, если у них есть опытный прораб, но скорее всего они работают по бригадам, каждая отдельно. При такой организации работать с ними сложно.
Хуже всего дело обстоит с приезжими работниками. Работу могут выполнить плохо и уехать, так что найти их после этого, просто не реально. Есть и положительные моменты - их профессиональный уровень в последнее время вырос.
Теперь о стоимости. Дороже всего работа, выполняемая организацией, дешевле - местными подрядчиками, самая дешёвая - работа приезжих. Выбирать между вариантами вам. Строительство дороже, но риск понести убытки минимальный, строительство дёшево, но риск потерять деньги высокий. Средний вариант - местные шабашники, так как риск средний.
Как найти их? Можно в местных газетах с объявлениями, в интернете, по рекомендациям знакомых. Найти следует несколько подрядчиков, дать им проект (кроме сметы) для ознакомления. Они представят свои предложения, а вы сравните и выберите наиболее выгодное. Получится тендер.
Организация технического надзора за строительством
После определения с подрядчиком надо эффективно организовать работу с ним. Сразу следует поставить всё под жёсткий контроль, потому что строительство очень дорого. Следует контролировать стоимость покупаемых материалов, изделий и качество выполнения работ на строительной площадке. Для контроля стоимости все товарные и кассовые чеки должны передаваться вам. Периодически стоит объехать или обзвонить магазины, где куплены материалы, сравнив стоимость материалов в этих магазинах с ценой в чеках.
Для контроля качества и сроков, соответствия работ проекту нужны время и квалификация. Надо, хотя бы пару раз в неделю, выезжать на объект, уметь читать чертежи, выполнять контрольные замеры, контролировать скрытые работы и т.д. Сможете вы сами это сделать? Скорее всего - нет. Поэтому стоит нанять квалифицированного специалиста, который будет вести технический надзор за строительством. В его функции входит: выезд на объект с определённой периодичностью, ведение журнала технического надзора, оформление актов на скрытые работы и т.д. Конечно, за технический надзор надо платить, но это резко снизит риски потерять деньги и затянуть сроки.
Документ, регламентирующий технический надзор, - СП 48.13330.2011 Организация строительства. В полном объёме, как он устанавливает, вести надзор, конечно не требуется (делают это при строительстве крупных, бюджетных объектов), но за определёнными видами работ вести надзор надо и обязательно документировать его. Например, надо проверить комплектность и качество проектно-сметной документации, оформить акт разбивки осей объекта на местности, акты освидетельствования скрытых работ, акты освидетельствования ответственных конструкций.
Сдача дома в эксплуатацию
Сейчас эта процедура для частного застройщика значительно упрощена. После завершения строительства надо вызвать техника из инвентарного бюро. Он сделает обмеры и составит технический паспорт дома. Можно вызывать, даже когда строительство полностью не закончено. Какие виды работ должны быть завершены к приходу техника, лучше уточнить в бюро технической инвентаризации (БТИ). С этим паспортом и право устанавливающими документами обратитесь в регистрационную палату и оформите право на недвижимость.
